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“Il rent to buy viene incontro alle esigenze di chi non ha tutta la liquidità per poter comprare un immobile e ha difficoltà di accesso al mercato del credito, ma il suo grande difetto è la mancanza di una regolamentazione fiscale”.

QUALI SONO LE CARATTERISTICHE DEL RENT TO BUY

• è un modo di acquisto della proprietà evitando di ricorrere a mutui, ottenendo la disponibilità immediata dell’immobile
• in pratica viene stipulato un contratto scritto con il quale:
  • chi intende acquistare l’immobile si accorda con il venditore di pagare un canone, di utilizzare l’immobile (divenendo conduttore) e di acquistare lo stesso in un momento successivo
  • le parti possono stabilire (come avviene nel contratto preliminare) che conduttore e proprietario assumano l’impegno e l’obbligo, rispettivamente, di vendere e acquistare l’immobile entro un termine prestabilito
  • proprietario e conduttore possono liberamente stabilire che tutto o anche una sola parte del canone pagato venga destinato al pagamento del prezzo convenuto
  • le parti possono anche stabilire che il conduttore abbia solo un’opzione all’acquisto e non l’obbligo di comprare il bene; in tal caso si prevede che il proprietario si vincoli a vendere alle condizioni stabilite in contratto, mentre il conduttore abbia solo la facoltà di acquistare, facoltà che dovrà esercitare entro il termine stabilito nel contratto stesso; se, entro il termine convenuto, il conduttore non esercita la facoltà di acquistare, diritto del conduttore e obbligo del proprietario perdono efficacia
    • in tal caso proprietario e conduttore devono stabilire in sede contrattuale la quota dei canoni imputati a corrispettivo (ossia quelli destinati al pagamento del prezzo) che il proprietario deve restituire in caso di mancato esercizio da parte del conduttore del diritto di acquistare.

QUALI SONO I DIRITTI E GLI OBBLIGHI DELLE PARTI

• il conduttore ha il diritto al godimento immediato dell’immobile
  • il proprietario di consegnare l’immobile e di garantirne il pacifico godimento
• il conduttore ha il diritto al trasferimento dell’immobile entro il termine convenuto
• il proprietario a diritto di ricevere il pagamento del canone convenuto;
• il proprietario a diritto di ricevere il pagamento del saldo prezzo al momento stabilito nel contratto, che normalmente coincide con quello della stipula del contratto definitivo di compravendita.

CHE COSA SUCCEDE IN CASO DI MANCATO PAGAMENTO DEI CANONI

• il proprietario potrà chiedere la risoluzione del contratto in caso mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo; ciò significa
  • che se il conduttore non paga un numero minimo di canoni non superiore ad un ventesimo del loro numero complessivo (per es.: contratto con 100 canoni mensili, limite di 5 canoni) il contratto non potrà essere risolto
  • che il proprietario in caso di risoluzione avrà diritto alla restituzione dell’immobile
  • che il proprietario, se non è stabilito diversamente dal contratto, potrà acquisire interamente i canoni già riscossi a titolo di indennità; quindi il conduttore che non fosse più in grado di pagare i canoni (che debbono aver superato il limite minimo di 1/20) potrebbe veder risolto il contratto e perduti tutti i canoni pagati, anche per la parte destinata a corrispettivo dell’acquisto.

CHE COSA SUCCEDE SE IL PROPRIETARIO NON VUOLE VENDERE

• il conduttore può richiedere al giudice una sentenza che si “sostituisca” al consenso dell’altra parte e quindi disponga il trasferimento coattivo dell’immobile
• in alternativa, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto e, in tal caso, potrà ottenere dal proprietario la restituzione di tutti i canoni imputati a corrispettivo (ossia quelli destinati al pagamento del prezzo), maggiorati degli interessi legali.

A CHI RIVOLGERSI

Per la stipula del contratto: notaio

Per la richiesta di risoluzione o di adempimento coattivo: avvocato

Fonte( Corriere della Sera)